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楊育中:背水一戰 絕處逢生

分類:
員工論壇
作者:
來源:
發布時間:
2017/03/02 17:28
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  金色公館共占地56畝,土地成本5073萬元。取得土地是一個充滿艱辛曲折的過程,原土地因銷售不力,開發資金鏈斷裂,導致項目爛尾,無法支付我公司工程款項。經市政府多方協調,最終將原項目住宅用地作價,充抵債務過戶給了我公司。當時,房產市場十分低迷。2014年末,我們調研潛江市場共有注冊開發公司60余家,大小在建開發樓盤30余個,庫存200余萬平方。潛江每年正常去化量約在60萬平方左右,消化市面庫存至少需要3—4年,進入這樣的市場,必定存在高風險。集團公司審時度勢,制訂了“少量投入,低價銷售,快速回籠”的思路。對此,我們做產品設計時,調低了容積率,從3.0調到2.2,將原有30層調為11層與17層相搭配??偨ㄖ娣e8萬方,沿街商業7000方,地下室4000方,車位配比0.6。戶型以110—140平方米三房為主力戶型,多做面積贈送概念,最大限度控制成本,滿足低價銷售要求。項目啟動初期,我們就明確了要將金色公館打造為潛江最具性價比樓盤的產品定位。實踐證明,我們的定位是準確的,貼合了市場需求,受到當地業主高度認可。有了好的開發思路和好的產品設計,還需要有務實精干的團隊去執行。集團公司和宜昌分公司,對我們置業公司高度信任,充分授權,人事權完全下放。我們聘請了以前的老同事、老專家。2015年6月,團隊組建完成,每次會議都告誡大家,我們面臨的是一場沒有硝煙的攻堅戰,只有背水一戰,才能絕處逢生。令人欣慰的是,這支團隊,沒有被困難嚇倒,敢打硬戰,善于攻堅,并且涌現了一批認同利達文化,愿與利達休戚與共,愿為利達事業發展貢獻力量的優秀員工。
  金色公館入市之初,市場低迷。我們在銷售思路上,突出“穩”字,低價入市,先聚人氣,低開高走,逐步拉高價格;在工程上分期建設,以銷定產,減少投入,不造成新的資金積壓。2016年行情看漲,我們突出“快”字,搶抓行情,快速建設,調高價格,快速銷售,與同區域及潛江市其他樓盤相比,我們做到了建設最快,銷售最快。從2015年12月一期開盤,截止2017年2月,共銷售2.2億元,回籠2億元;住宅去化95%,商鋪去化50%。
  在成本控制上,精打細算。所有對外合同,采取貨比三家的內部招投標制度,由工程部初談,分管工程老總審定,最后報總經理審核簽定。在安全文明施工和質量管理上,嚴格按照“確保市優,爭創省優”的標準進行管理,確保施工期間無重大安全事故。在工程資金支付上,從不拖欠農民工工資,從不拖欠各類工程款項,從不給當地政府添麻煩、出難題。這一點,受到當地政府重點表揚,潛江市房管和建委部門,每次開會,都會把金色公館作為先進典型進行推廣介紹。
  同時,公司制訂《管理綱要》,建立健全并實施九大管理制度,我們重點抓了工程款項支付制度,由工程部提出申報,分管副總審核后,報總經理審定簽字;對于銷售管理,所有特殊折扣優惠,必須報總經辦審核批準。銷售臺帳與財務臺帳,每天對帳清理。同時,我們實施公司例會,部門例會,總經辦會議等會議制度;落實計劃總結、資產采購、業務招待制度;完善檔案管理、合同管理、印章管理和作息考勤制度。特別是財務管理,所有款項進出,必須手續齊全,票務規范,帳務清晰。所有支出,務必有據可查。我們提出的目標是,力爭金色公館的財務管理成為整個集團公司的標桿樣板。經過近兩年的運作,我們與政府各部門,農行建行農商行,國稅地稅等部門,建立了良好的政企、銀企、稅企關系。建委和房管部門將金色公館作為先進典型。農行、建行專人服務,按揭放貸非常迅速。2016年底市政府將我們列為納稅大戶進行重點表彰,金色公館在當地各界有口皆碑。
  周軍副主席曾經善意地提醒過,希望金色公館不要虎頭蛇尾,我們一直將這個提醒謹記于心。一個中小型樓盤,開發周期一般為三年,如果說第一年我們做到了虎頭,第二年我們做到了熊腰,那么第三年,我們力爭做到豹尾?;㈩^,熊腰,豹尾,才能有始有終。2017年,清盤掃尾,壓力仍在。一是來自銷售,住宅尾盤,商鋪和地下車位,都是硬骨頭;二是來自工程,一二期面臨交房,怎樣順利地把房子交給業主;三是來自稅收清算,怎樣做好帳目,合理納稅。我們針對上述問題,一是在總體工作思路上,突出“快”字,快速清盤,快速收尾。杜絕驕傲輕敵思想,充分認識項目清盤難度,繼續發揚攻堅克難的團隊作風,確保做好項目收尾工作;二是在工作重點上,按期交房,盡快辦理決算。銷售3500萬元,回籠資金3500萬元,一期工程上半年順利交房,二期工程年底爭取交房,下半年開始稅務清算工作;三是在營銷策劃上搶抓機遇去化。上半年抓住三波行情,即春節返鄉、三月小陽春、五一節假日。力爭上半年住宅和商鋪全部去化,地下車位去化一半,年底全部去化;四是在工程建設上,在保質量的基礎上,加快進度。一期工程完善細節維修,完成綜合驗收,力爭四月份順利交房。二期工程加快工期,確保年底全部建成交房;五是在財務籌劃上,提前做好稅務籌劃。合理調度資金,稅務清算早準備,下半年啟動稅務清算;六是在物業管理上,抓好抓早,爭取主動。前期物業進場之后,迅速開展工作,做好一期提前裝修管理和正式交房準備,為業主提供良好的物業服務。(作者系潛江市彩富置業有限公司總經理)
 
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